新华网评：房贷政策应体现差异化

封功圆

新华网评：房贷政策应体现差异化
            
　　中国银监会主席尚福林日前接受采访时表示，贯彻楼市调控“国五条”，相应的调控信贷政策将出台。（3月7日《人民日报》）


　　“国五条”细则出台后，市场在等待相关部门和地方政府的具体贯彻实施办法。主要聚焦在三个方面：一是限购范围如何扩大？二是房地产税收政策如何落地？出售自有住房20%的个人所得税具体如何征收？房产税试点范围如何扩大？三是房贷政策与“国五条”细则如何对接，特别是第二套房住房首付比例和利率如何提高？哪些地区提高？


　　就落实“国五条”细则的信贷政策要求而言，尚福林主席明确表示“相应的调控信贷政策将出台”。那么，按照“国五条”细则总体要求，应该出台一个怎样的“调控信贷政策”呢？笔者认为：


　　首先，应该坚持“有保有压”，充分体现“差异化”要求。这包括两个方面：一是在贷款对象上应该“有保有压”体现差异化。“国五条”细则要求“银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。”差异化主要表现在首套房和第二套以上住房的区别对待上。要保首套房，对首套房实施优惠的信贷政策，比如：首付款比例3成，贷款利率8.5折，过去执行的不够好，是否优惠由银行自己说了算，貌似没有强制性，时松时紧。这次一定要按照“国五条”细则要求切实落实好。


　　二是在地区上要体现出房贷政策的差异化。对一线城市和房价上涨较快的二三城市要实行较为严格的住房信贷政策，对其他城市可以适度放宽个人住房贷款门槛。保首套房，对首套房实行优惠的信贷政策，同时严格第二套以上住房贷款政策，适度收紧第二套以上住房贷款政策，才能准确严格实施差别化住房信贷政策。无论是相关部门的税收实施办法，还是住房信贷政策具体落实细则，都应该有紧迫性，越早越快出台越好，越拖越慢出台无论是对住房市场还是对信贷安全都没有好处。


　　其次，应该尽快探索建立住房信贷政策的长效机制。应将首套房定位为准政策性住房信贷业务。当然，这里面有一个银行利益的问题。银行是金融企业，信贷业务是追求效益性的。让银行赔本支持首套房需求，对银行来说不公平。银行根据其内部资金宽松程度、额度充裕程度和回报高低发放贷款无可厚非。但在目前存贷款利差较大情况下，首套房贷既是执行八五折优惠利率，赚头仍然不少。如果将来利差缩小后，八五折利率银行不赚钱或者赔钱时，政府应该对银行在税收以及补贴上给以补偿。


　　笔者的一个设想是，应该成立一个准政策性金融机构专司保本微利的首套房贷业务。政府在一方面大力发展保障性住房的同时，应该着手筹建这样一个支持首套房刚需的金融公司。通过筹集社会低成本资金包括公积金结余资金，用来发放支持首套房贷款业务。公司化运作，以保本微利为经营目标，利率低于银行贷款利率，与公积金利率差不多。形成一个稳定支持首套房贷款需求的准政策性金融机构，彻底解决首套房刚需优惠政策飘忽不定的问题。这样的话，保障型住房和准政策性首套房优惠的覆盖面将会迅速扩大，使得我国住房矛盾得到实实在在的缓解。

紫贝壳

啊，，，内容好精辟啊，，，，

王竹霖

有国五条细则吗？

封功圆

紫贝壳 发表于 2013-3-12 19:52
啊，，，内容好精辟啊，，，，

嗯，还好啦！欢迎您继续来访哦！

封功圆

王竹霖 发表于 2013-3-12 20:05
有国五条细则吗？

有啊！　
         国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知　                                     　国办发 〔2013〕17号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：　　    2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：　　    一、完善稳定房价工作责任制　　    认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。　　    二、坚决抑制投机投资性购房　　    继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。　　    继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。　　    充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。　　    三、增加普通商品住房及用地供应　　    各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。　　    各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。　　    四、加快保障性安居工程规划建设　　    全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。　　    强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。　　    加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。　　    五、加强市场监管和预期管理　　    2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。　　    加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。　　    各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。　　    六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制　　    各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。　　                                                                                             国务院办公厅　　                                                                                           2013年2月26日